Quanto vale la mia casa a Genova? Come si calcola il valore di un immobile (anche da ristrutturare)

“Quanto vale la mia casa?” è la prima domanda di chi pensa di vendere. Le stime online danno un numero in pochi secondi, ma a Genova, con un patrimonio edilizio così vario, quel numero può essere lontanissimo dalla realtà. Vediamo come si calcola davvero il valore di un immobile, quali fattori pesano di più e perché una casa da ristrutturare va valutata con un metodo diverso.

Il metodo classico: prezzo al metro quadro

Il punto di partenza è il prezzo medio al metro quadro della zona, che a Genova cambia in modo marcato da quartiere a quartiere: Albaro, Castelletto o Nervi hanno valori molto diversi da Sampierdarena, Cornigliano, Rivarolo o Bolzaneto, e all’interno dello stesso quartiere la differenza tra una via e l’altra può essere notevole. A quel valore base si applicano poi coefficienti correttivi per:

• piano e ascensore: un quarto piano senza ascensore vale sensibilmente meno di un piano alto servito;
• stato di manutenzione: nuovo, ristrutturato, abitabile, da ristrutturare;
• esposizione e luminosità, vista mare o interno cortile;
• pertinenze: cantina, box, posto auto, terrazzo o giardino;
• classe energetica e tipo di riscaldamento;
• stato del condominio: facciata, tetto, lavori deliberati e non ancora pagati.

Perché le stime online sbagliano

Gli algoritmi lavorano sui prezzi richiesti negli annunci, non su quelli realmente pagati, che sono quasi sempre più bassi. Inoltre non vedono l’interno: non sanno se l’impianto elettrico è degli anni ’60, se ci sono infiltrazioni dal tetto o se la planimetria catastale non corrisponde. Per una casa da sistemare questi elementi possono valere decine di migliaia di euro.

Come si valuta una casa da ristrutturare

Per un immobile che ha bisogno di lavori il ragionamento corretto è “a ritroso”:

1. si stima il valore di mercato dell’immobile ristrutturato in quella zona;
2. si sottraggono i costi di ristrutturazione (impianti, bagni, cucina, pavimenti, infissi, eventuali opere strutturali);
3. si sottraggono oneri tecnici e pratiche (progetto, direzione lavori, pratiche edilizie e catastali, APE);
4. si tiene conto dei tempi: mesi di cantiere e di vendita durante i quali l’immobile costa e non rende.

Il risultato è il valore realistico “così com’è”. È lo stesso calcolo che facciamo noi quando formuliamo una proposta di acquisto: per questo la nostra offerta è trasparente e motivata, non un numero al ribasso buttato lì.

Cosa fa aumentare o diminuire il valore

In positivo: ascensore, luminosità, doppia esposizione, terrazzo, box auto, condominio in ordine, vicinanza a metropolitana e servizi, possibilità di ricavare una stanza in più. In negativo: piano alto senza ascensore, umidità, impianti obsoleti, lavori condominiali in arrivo, difformità urbanistiche, immobile occupato.

Valutazione gratuita con sopralluogo

Se vuoi sapere quanto vale la tua casa a Genova senza affidarti a un algoritmo, il modo più serio è un sopralluogo. Il nostro è gratuito e senza impegno: veniamo a vedere l’immobile, analizziamo i documenti e ti consegniamo una proposta di acquisto scritta. Se ti convince, possiamo andare a rogito anche in 15 giorni; se non ti convince, nessun problema.

Domande frequenti

Quanto tempo serve per avere la valutazione?

Il sopralluogo si fissa in pochi giorni e la proposta arriva di norma entro 24-48 ore dalla visita.

La vostra proposta è più bassa del prezzo di mercato?

La proposta riflette il valore dell’immobile nello stato in cui si trova, al netto di lavori, tempi e rischi che ci prendiamo noi. A differenza della vendita tradizionale non ci sono provvigioni, mesi di attesa né sconti richiesti in trattativa.

Comprate anche case già ristrutturate?

Il nostro lavoro è trasformare immobili da sistemare, ma valutiamo ogni proposta: contattaci e ne parliamo.