Spese condominiali arretrate e vendita della casa a Genova: chi paga e come si fa

Le spese condominiali arretrate sono uno degli ostacoli più comuni quando si vende un appartamento a Genova, soprattutto nei grandi condomìni di Marassi, Sampierdarena, Sestri o della Val Bisagno e nelle case ereditate rimaste chiuse per anni. Vediamo cosa prevede la legge, cosa chiede il notaio al rogito e come si vende comunque in fretta anche con debiti condominiali o lavori straordinari deliberati.

Chi paga gli arretrati quando si vende

Il Codice civile stabilisce che l’acquirente è obbligato in solido con il venditore per le spese dell’anno in corso e di quello precedente. In pratica il condominio può chiedere quelle somme anche al nuovo proprietario, che poi si rivarrà sul venditore. Per questo, al rogito, il notaio chiede sempre la liberatoria dell’amministratore, cioè una dichiarazione che attesta la situazione dei pagamenti dell’unità immobiliare.

Gli arretrati più vecchi di due anni restano invece a carico del venditore, che il condominio può continuare a perseguire anche dopo la vendita.

Lavori straordinari deliberati: a chi toccano

Rifacimento della facciata, tetto, ascensore, adeguamento degli impianti: se l’assemblea ha già deliberato i lavori, la spesa è di norma a carico di chi era proprietario al momento della delibera, anche se i pagamenti arrivano dopo il rogito. È quindi fondamentale farsi dare dall’amministratore i verbali delle ultime assemblee e il piano di riparto, e regolare la questione per iscritto nell’atto di vendita.

Cosa fare prima di vendere

• chiedere all’amministratore un estratto conto aggiornato dell’unità immobiliare;
• recuperare i verbali delle ultime due o tre assemblee e il regolamento condominiale;
• verificare se ci sono cause in corso o decreti ingiuntivi;
• in caso di arretrati, valutare un piano di rientro o saldarli con il ricavato della vendita, direttamente al rogito.

Si può vendere con i debiti condominiali?

Sì. La soluzione più comune è saldare gli arretrati al rogito, trattenendo l’importo dal prezzo e versandolo al condominio contestualmente alla firma, così il venditore non deve anticipare nulla e l’acquirente è tutelato. Il notaio e l’amministratore coordinano i passaggi.

Vendere direttamente a noi: come gestiamo gli arretrati

Quando acquistiamo un immobile, la verifica della situazione condominiale fa parte del nostro lavoro: parliamo noi con l’amministratore, leggiamo i verbali, quantifichiamo arretrati e lavori deliberati e li mettiamo nero su bianco nella proposta. Al rogito regoliamo tutto in modo trasparente. Per te significa niente anticipi, niente trattative con il condominio e una data certa per chiudere.

Domande frequenti

Ho arretrati di tre anni: posso vendere?

Sì. Gli ultimi due anni si regolano al rogito; per quelli più vecchi si concorda con l’amministratore un saldo, spesso sempre al rogito.

Il condominio ha un decreto ingiuntivo contro di me.

Va gestito prima o contestualmente alla vendita. Valutiamo anche queste situazioni: contattaci e ne parliamo.

I lavori di facciata sono stati deliberati ma non iniziati: li pago io?

Di norma sì, se eri proprietario al momento della delibera. Nella nostra proposta lo teniamo in conto in modo trasparente, così non hai sorprese dopo.

Le informazioni di questa guida sono di carattere generale: per il tuo caso specifico confrontati con il notaio o con l’amministratore di condominio.