Vendere una casa occupata o con inquilino moroso a Genova: cosa fare davvero

Vendere una casa con dentro un inquilino è una delle situazioni più complicate per un proprietario a Genova: se l’inquilino paga regolarmente l’immobile si vende “con contratto in corso” e con uno sconto; se non paga, si entra nel terreno dello sfratto per morosità, con tempi lunghi e costi certi. In questa guida vediamo cosa si può fare in entrambi i casi e perché spesso la soluzione più semplice è vendere direttamente a chi acquista immobili occupati.

Caso 1: l’inquilino paga regolarmente

L’immobile si può vendere, ma il contratto di locazione segue la casa: il nuovo proprietario subentra come locatore e deve rispettare la scadenza e le condizioni esistenti. Questo riduce molto la platea di acquirenti privati, che vogliono una casa libera, e abbassa il prezzo. Attenzione anche al diritto di prelazione: in alcuni casi (per esempio nei contratti commerciali o quando il proprietario ha inviato disdetta alla prima scadenza) l’inquilino ha diritto di essere preferito a parità di prezzo.

Caso 2: l’inquilino non paga

Qui il percorso classico è lo sfratto per morosità: intimazione tramite avvocato, convalida davanti al giudice, eventuale termine di grazia, poi l’esecuzione con l’ufficiale giudiziario. A Genova, tra tempi del tribunale e accessi necessari, possono passare molti mesi, durante i quali il proprietario continua a pagare spese condominiali, IMU e avvocato senza incassare nulla.

In alternativa si può tentare un accordo di rilascio: una somma concordata all’inquilino in cambio della consegna delle chiavi a una data certa. Costa, ma spesso meno di un anno di procedura.

Caso 3: l’occupante non ha un contratto

Succede nelle case ereditate, quando un parente o un conoscente vive nell’immobile senza titolo, o dopo la fine di un contratto mai formalizzata. La via è un’azione legale di rilascio, con tempi anch’essi lunghi. Anche qui l’accordo bonario, se possibile, è quasi sempre la strada più rapida ed economica.

Vendere l’immobile occupato così com’è

Molti proprietari non sanno che un immobile occupato si può vendere anche prima di averlo liberato. Chi acquista per mestiere, come noi, valuta la situazione (contratto, morosità, stato dell’immobile), si fa carico del percorso di rilascio e ti paga al rogito. Per te significa:

• stop alle spese condominiali, IMU e legali che corrono ogni mese;
• nessun rapporto con l’inquilino: lo gestiamo noi, nel rispetto della legge;
• prezzo certo e pagamento immediato, invece di un incasso incerto tra un anno;
• nessun lavoro una volta che l’immobile è libero: lo ristrutturiamo noi.

Il prezzo terrà conto dei tempi e dei rischi che ci assumiamo, ma è una proposta scritta e trasparente, che puoi confrontare con il costo di andare avanti da solo.

Domande frequenti

Devo prima fare lo sfratto e poi vendervi?

No. Possiamo acquistare l’immobile con l’inquilino ancora dentro e gestire noi il rilascio.

L’inquilino moroso può bloccare la vendita?

No. Il proprietario può vendere in qualsiasi momento; il rapporto di locazione passa all’acquirente.

Quanto vale una casa occupata rispetto a una libera?

Vale meno, in misura che dipende dal tipo di contratto, dalla morosità e dallo stato dell’immobile. Il sopralluogo gratuito serve proprio a quantificarlo.

Le informazioni di questa guida sono di carattere generale: per il tuo caso specifico confrontati sempre con un avvocato o con il tuo notaio.